Wat gaat er mis in“Duckstad”Roto Smeets?
De meeste mensen zijn wel bekend met de avonturen van Donald Duck. Een snel opgewonden eend die met zijn familie in “Duckstad” woont, een stad waar regelmatig iets misgaat door toedoen van een aantal markante personages. Waar eerder tijdschriften van Donald Duck van de pers rolden is nu een nieuwe woonwijk gepland; de oude locatie van drukkerij Roto Smeets.
Afgelopen woensdag (13-9-23) bespraken we in de raad het masterplan dat de richtlijnen moet vormen voor deze woningbouwlocatie. Ironisch genoeg heeft dit “Duckstad” project nog voordat het begonnen is, al genoeg pech opgeleverd voor de Deventenaar die druk op zoek is naar een betaalbare woning.
Deze wijk wordt namelijk gebouwd naast vervuilende bedrijven die gevestigd zijn op Bergweide 3. Uit de onderzoeken naar luchtkwaliteit, geluid en geur komt volgens de gemeente geen hoger risico voor toekomstige inwoners. Ondertussen klagen bestaande omwonenden al jaren over de slechte lucht en worden bij de nieuwe woningen koolfilters geplaats om de lucht te filteren. Volgens de ontwikkelaar is dat zodat er bij gesloten ramen geen geuroverlast is. Is dat de leefbare wijk die we willen creëren?
Verder is over het behouden van het historisch karakter van Roto Smeets in dit plan nauwelijks nagedacht. Bij de sloop zijn al een aantal waardevolle elementen van de oude drukkerij verdwenen en met het historische karakter van Roto Smeets wordt in de nieuwbouw bijna geen rekening gehouden. De Stichting Industrieel Erfgoed Deventer (sied) informeerde onze raad over deze situatie. Is dit hoe de Deventenaren trots kunnen zijn op de historie van onze stad?
En tot slot wordt in deze wijk het schamele percentage van 24% sociale huur gebouwd. Het eerder afgesproken percentage 20% sociale huur wordt wel verhoogd. De ontwikkelaar krijgt daarvoor dan wel het dubbele aan woonoppervlak van de gemeente, waar de ontwikkelaar vooral duurdere huizen op gaat plaatsen. Kortom, een berg met geld voor de ontwikkelaar om in te duiken als de huizen straks klaar zijn.
Als we hiermee instemmen hebben we straks daadwerkelijk een “Duckstad”, een wijk waarvan de toekomstige inwoners zich als pechvogel gaan voelen en waar Oom Dagobert (lees de ontwikkelaar) kan zwemmen in het makkelijk verdiende geld.
Technische vragen die we hebben gesteld over Roto Smeets en de beantwoording daarvan:
1. Welke nadere (technische) onderzoeken moeten nog worden uitgevoerd voordat het masterplan een blauwdruk kan vormen voor de plannen op de locatie Roto Smeets?
Het Masterplan is geen blauwdruk voor de plannen, maar vormt een kader op basis waarvan toekomstige plannen verder worden vormgegeven. Er moeten nadere (technische) onderzoeken en beoordelingen worden uitgevoerd. Dit zal gebeuren tijdens het proces om te komen tot een Omgevingsplan en Beeldkwaliteitsplan. Hiervoor dienen (gedetailleerdere) onderzoeken te worden uitgevoerd naar bijvoorbeeld geur, geluid, bedrijven- en milieuzonering, bodem, wind, bezonning, stikstof, water, etc.
2. Waarom is er gekozen voor het uitgangspunt om slechts 24% van de woningen in de sociale huur te gaan realiseren?
In het Handelingsperspectief, dat voor wensen en bedenkingen aan de raad is voorgelegd, is door de gemeente in 2020 een minimaal percentage van 20% meegegeven aan ontwikkelaars.
Omdat de betaalbaarheid van woningen de laatste jaren onder druk is komen te staan is met de ontwikkelaar uiteindelijk afgesproken iets minder vierkante meters bedrijfsoppervlak te realiseren, maar als tegenprestatie het aandeel sociale woningbouw te verhogen tot minimaal 24%. De verdeling van koop of huur in de sociale sector wordt nog verder uitgewerkt in de anterieure overeenkomst en/of mogelijk vastgelegd in omgevingsplan.
3. Waarom is er gekozen voor het uitgangspunt om slechts 29% van de woningen in de “betaalbare” middenhuur en koop te gaan realiseren?
Het totaal aandeel betaalbare woningen dat is opgenomen in het Masterplan bedraagt 53% (zie bijlage K). Het college is van mening dat hiermee in voldoende mate betaalbare woningbouw wordt gerealiseerd op een locatie waar door de ontwikkelaar veel locatiespecifieke (voor)investeringen gedaan moeten worden zoals bv. sloop, sanering en de bouw van ParkeerHUB’s. Het wordt een levendige, gemengde wijk, een bijzonder stedelijk milieu, autoluw, gelegen naast het historisch centrum, op loop- en fietsafstand van diverse voorzieningen en het CS waarbij de haven als bijzonder element naast het ontwikkelgebied ligt. Daarnaast worden de woningen nog energiezuiniger gerealiseerd dan de BENG momenteel voorschrijft wat extra investeringen aan de kant van de ontwikkelaar vraagt.
In de raadsmededeling staat: Om deze ambitie kracht bij te zetten heeft de gemeente in het Handelingsperspectief een bonusregeling beschreven. Dit betekent dat als er wordt voldaan aan aanvullende voorwaarden, er verschuivingen mogen ontstaan in het basisprogramma en er hoogbouw mag worden toegevoegd.
4. Welke onderdelen van het basisprogramma kunnen worden verschoven en hoe ver? Betekent dat bijvoorbeeld ook dat er ongelimiteerde hoogbouw mogelijk is en de sociale huur naar 0% kan? Graag een opsomming van de afspraken die gemaakt zijn met de ontwikkelaar.
Het basisprogramma zoals beschreven in het Handelingsperspectief bestaat uit:
– 20.000 m2 wonen
– 40.000 m2 bedrijvigheid
De bonusregeling bestaat uit:
– 42.000 m2 wonen (waarvan 12.000 hoogbouw)
– 30.000 m2 bedrijvigheid
Ten opzichte van het gevraagde basisprogramma betekent dit een verschuiving van + 22.000 m2 woonprogramma en -10.000 m2 bedrijfsprogramma in de bonusregeling. Zie voor de volledige uitwerking van de bonusregeling voor ROTO de tabellen op blz. 21 van het Masterplan. Het voorliggende Masterplan vormt het overzicht van afspraken met de ontwikkelaar dat de basis vormt voor verdere uitwerking.
Er is geen ongelimiteerde hoogbouw mogelijk, omdat daarvoor kaders worden vastgelegd in het Omgevingsplan. Ook is het niet mogelijk dat de sociale huur naar 0% gaat. Het percentage sociale huur wordt onder andere geborgd doordat de raad hier een besluit over neemt bij het vast te stellen Masterplan. Dit besluit vormt mede de basis voor de anterieure overeenkomst die na vaststelling van het Masterplan met ontwikkelaar(s) wordt gesloten. Het programmavoorstel dat de ontwikkelaar doet wordt overzichtelijk weergegeven in Bijlage K van het Masterplan (Woon/Zorg/Werkprogramma).
In de raadsmededeling staat: SVE heeft aangegeven de locatie te willen gaan ontwikkelen conform de mogelijkheden die het Handelingsperspectief en de bonusregeling daarin biedt. Om te mogen gaan ontwikkelen volgens de bonusregeling dient SVE te voldoen aan een aantal aanvullende voorwaarden:
Voorwaarde 1: Visie op de realisatie van een gemengd woon-werkgebied dat ingaat op de doelstelling van een dynamisch en levendig gebied, waarbij (milieu)overlast voor wonen wordt beperkt;
5. Kan deze aanvullende voorwaarde verder worden toegelicht?
Op basis van bestaande beleidskaders is een gebiedsprogramma Centrumschil opgesteld. Hierin wordt beschreven dat Deventer kansen biedt voor een uniek vestigingsklimaat, met de ligging aan de IJssel en de nabijheid van de binnenstad als aantrekkelijke en inspirerende werkomgeving. Het Havenkwartier en ROTO vormen de schakel tussen de binnenstad en groot Bergweide, hierin wordt ruimte gezien voor meer stedelijkheid en een brede mix van functies.
Binnen deze kaders van het gebiedsprogramma is als voorwaarde voor de bonusregeling meegegeven dat de ontwikkelaar een visie moet opstellen voor de realisatie van een gemengd woon-werkgebied dat ingaat op de doelstelling van een dynamisch en levendig gebied, waarbij (milieu)overlast voor wonen wordt beperkt.
6. Hoe wordt er getoetst of aan deze aanvullende voorwaarde is voldaan?
De ontwikkelaar heeft voorafgaand aan het Masterplan een visie opgesteld. De visie is opgenomen als bijlage A bij het Masterplan. Het college is van mening dat het Masterplan als kader voor de ontwikkeling voldoende invulling geeft aan deze voorwaarde. Menging van wonen en werken vindt op blok- en gebouwniveau plaats waardoor een dynamisch en levendig gebied gerealiseerd wordt zoals bedoeld is in het Handelingsperspectief. Aan de hand van onderzoeken is door de ontwikkelaar de haalbaarheid van de plannen getoetst en onderbouwd. Een en ander wordt verder uitgewerkt in de volgende fases (Omgevingsplan).
Voorwaarde 2: Een participatietraject georganiseerd door de ontwikkelende partij tijdens de Masterplanfase door middel van een focusgroep. De uitkomsten uit dit participatietraject worden meegenomen in het Masterplan.
7. Kan deze aanvullende voorwaarde verder worden toegelicht?
Het college vindt participatie belangrijk. Er was nog geen participatiebeleid op het moment dat het Handelingsperspectief werd opgesteld. Daarom is als voorwaarde opgenomen dat de ontwikkelaar vorm moest geven aan participatie door een participatieplan op te stellen en een focusgroep te formeren.
8. Hoe wordt getoetst of aan deze aanvullende voorwaarde is voldaan?
Er is door de ontwikkelaar een participatieplan opgesteld (bijlage H1) en er is een focusgroep geformeerd. Daarnaast is de ontwikkelaar in gesprek gegaan met partijen die niet deelnamen aan de focusgroep maar wel graag meer wilden weten over de ontwikkelingen. Ook is de stad uitgenodigd om kennis te nemen van de plannen en hier reactie op te geven, onder meer via een informatiebijeenkomst. De uitkomsten van het participatietraject zijn beschreven in bijlage H2 van het Masterplan. Zie ook hoofdstuk 9.4 (blz. 189) van het Masterplan.
Voorwaarde 3: Een visie waarin de ontwikkelende partij aantoont hoe de gestelde doelstellingen op het gebied van duurzaamheid, klimaatbestendigheid, energie, gezondheid en milieu daadwerkelijk gerealiseerd gaan worden;
9. Kan deze aanvullende voorwaarde verder worden toegelicht?
Het college vindt duurzaamheid, klimaatbestendigheid, energie, gezondheid en milieu belangrijke aspecten waarvoor meer dan gewone aandacht moet zijn binnen de ontwikkeling van de Roto-locatie.
10. Hoe wordt getoetst of aan deze aanvullende voorwaarde is voldaan?
Al deze aspecten zijn door de ontwikkelaar (uitvoerig) beschreven in het Masterplan. Deze aspecten zijn ambtelijk beoordeeld. Op basis van de voorstellen zoals de ontwikkelaar deze in het Masterplan beschrijft is het college van mening dat de ontwikkelaar in voldoende mate heeft beschreven hoe elk van deze aspecten vorm krijgt bij verdere uitwerking van de plannen waarbij wordt voldaan aan de gestelde eisen in het Handelingsperspectief.
Voorwaarde 4: Realisatie van alle ambities en uitgangspunten van het Handelingsperspectief binnen de gestelde kaders tot een integraal en hoogwaardig plan op het gebied van architectuur en openbare ruimte;
11. Kan deze aanvullende voorwaarde verder worden toegelicht?
Voor het toestaan van een groter woonprogramma binnen de bonusregeling is het college van mening dat de ontwikkelaar gevraagd mag worden extra inzet te plegen om te komen tot een integraal en hoogwaardig plan op het gebied van architectuur en openbare ruimte.
12. Hoe wordt getoetst of aan deze aanvullende voorwaarde is voldaan?
Het college is van mening dat in het Masterplan voldoende hoge ambities en uitgangspunten beschreven zijn voor een hoogwaardig plan op het gebied van architectuur en openbare ruimte. De ontwikkelaar heeft met het Masterplan een duidelijk en integraal plan geleverd waarin is beschreven hoe het gebied zich gaat ontwikkelen. Het Masterplan vormt daarmee een duidelijk kader voor verdere uitwerking in diverse plannen die na vaststelling van het Masterplan opgesteld zullen worden zoals een Omgevingsplan, Beeldkwaliteitsplan, Inrichtingsplannen openbare ruimte, etc.
